Finalizado el periodo de vacas gordas en España para la especulación inmobiliaria, que muchas veces acompañaba y empujaba un desarrollo turístico depredador, empresas y capitales españoles están buscando otros territorios en los que continuar el negocio. Países de la Europa del Este como Rumanía, del Norte de África como Marruecos (en pleno desarrollo de su modelo turístico de sol y playa) o de América Latina como Brasil, son los que están padeciendo esta expansión.

A continuación reproducimos tres interesantes artículos publicados por Gema Fernández en la web de información soitu.es, desgraciadamente hoy cerrada, que explican cómo se está ralizando la internacionalización del capital inmobiliario español en Brasil y el modelo de empresario que lo lleva a cabo.
 
Las inmobiliarias españolas la montan en tierras brasileñas
En Brasil lo tienen claro: Cancún y Benidorm son el ejemplo que NO se debe seguir en urbanismo costero. Por eso, las autoridades brasileñas están poniendo los medios necesarios para evitar que se reproduzcan en el país casos similares. Pero algunas medidas han llegado tarde, al menos a Natal, donde algunos de estos 'errores' llevan la firma 'made in Spain'. La crisis financiera mundial y su reflejo en el inmobiliario español han librado al litoral brasileño de un mal mayor. ¿Lo estropearán los Juegos Olímpicos?

"Ya no existe peligro de burbuja inmobiliaria en Brasil", afirma tajantemente Diogo Canteras, director general de la empresa local de asesoría inmobiliaria HVS. En su opinión, "la crisis no ha hecho más que empeorar una situación de inviabilidad de los proyectos turísticos en el nordeste de Brasil que ya existía". Y ha obligado a la mayoría de los promotores extranjeros a echar marcha atrás en sus planes para el país de la samba y la bossa nova. "Los pocos proyectos que han podido sobrevivir han tenido que cambiar su orientación hacia el mercado local", comenta este experto.

Avalancha española
En los últimos años, decenas de promotoras españolas habían apostado por Brasil, con mejor o peor suerte. Afirma, Grupo Balboa, Grupo Sánchez, Acciona Inmobiliaria, Ingeconser, Casa Azahar, Grupo Nicolás Mateos, Euronatal, Promaga, Grupo Trusam, Qualta Real Estate, Marina D'Or o Grupo Red Water son sólo algunas de ellas. La última en cruzar el charco ha sido la firma alicantina TM Grupo Inmobiliario, que acaba de firmar un acuerdo con la cámara municipal de Porto Alegre, en el estado de Río Grande del Sur, para el desarrollo de 800 viviendas sociales.

Atraídos por una economía saneada —en los últimos cinco años unos 20 millones de personas han salido de la pobreza y se han aburguesado—; por la estabilidad política y monetaria; por una amplia oferta de suelo barato y por el programa de modernización de las infraestructuras para atraer al turismo impulsado por el Gobierno, los empresarios españoles se han convertido en los principales inversores de Brasil, sobre todo en lo que al ladrillo se refiere.

La zona más afectada por el boom urbanístico sin control ha sido el litoral nordeste. Allí se comenzaron a construir los primeros resorts y hoteles de lujo en primerísima línea de mar, sin tener en cuenta el medio ambiente. Pero "eso ya no se consiente", afirma Minerva Castillo, responsable del departamento internacional de la promotora española GRW (Grupo Red Water), que tiene tres proyectos en el país carioca.

"El Gobierno de Lula da Silva tiene un gran interés en cuidar y mantener su entorno natural porque es consciente de que es una de sus grandes riquezas —comenta Antonio Montes, profesor del Instituto de Empresa—. Ahora, cualquier proyecto urbanístico debe cumplir una serie de requisitos medioambientales para obtener la licencia oportuna", explica este experto. Y sin ese permiso ni se puede empezar a construir, ni a comercializar, coinciden todos los empresarios.

Pero conseguir esta licencia medioambiental no es fácil y los trámites son muy lentos. "Se tarda entre 6 meses y un año para tener la aprobación medioambiental, pero también puede demorarse más", cuenta Kristian Salomaki, director general de la promotora brasileña Brazil Homes International. De hecho, Minerva Castillo, de GRW, dice que ellos han tardado más de un año en conseguir las suyas.

La impaciencia: una mala consejera
Es por ello que hay quien no soporta la espera, y se salta la ley 'a la torera'. Así lo han hecho Grupo Nicolás Mateos, Promaga y Grupo Sánchez. Todas compañías patrias que iniciaron la comercialización de promociones sin tener las licencias pertinentes. "Entre marzo de 2007 y enero de 2008, Grupo Sánchez empezó a hacer las primeras reservas de su complejo turístico Grand Natal Golf, a las afueras de Natal", nos relata Marisa Argüelles, que en junio de 2007 pagó 6.000 euros para que le guardasen una de las 30.000 viviendas que se iban a construir allí.

Pero fallaron las licencias. Ni el patrocinio del actor Antonio Banderas y el futbolista Ronaldo evitó que el Gobierno brasileño les denegara los permisos cuando ya habían vendido prácticamente el 20% de la primera fase del proyecto (unas 400 viviendas de un total de 2.000). Cuando Marisa vio que el problema de las licencias no se solucionaba y la compañía le "daba largas", decidió ejecutar el aval que firmó con la reserva, lo que le permitió recuperar su dinero, pese a que Grupo Sánchez ya se había declarado en concurso de acreedores.

No tuvieron tanta suerte los cerca de 600 inversores que compraron al empresario murciano Luis Nicolás Mateos una de las 13.000 casas de su urbanización de lujo Lagoa do Coelho Resort. La compañía no ha llegado a iniciar las obras, pese a que en junio de 2008 estaba prevista la entrega de las primeras 2.641 viviendas. Se calcula que los afectados podrían haber pagado más de 20 millones de euros (entre 35.000 y 40.000 euros por casa).

Nicolás Mateos fue detenido en Murcia a principios del pasado diciembre acusado de un presunto delito de estafa de grandes dimensiones. Los demandantes aseguran que no estarán satisfechos hasta que se les devuelva el dinero.

Este tipo de prácticas ensucian la imagen de los promotores españoles a nivel internacional. "Nos hace mucho daño, porque la gente se queda con la noticia del que está en la cárcel", afirma Rafael Lobato, director comercial de Casa Azahar, otra promotora española que lleva 4 años trabajando en Brasil "sin ningún problema". Su consejo: "ir de la mano de un socio local".

Tampoco está de acuerdo con este tipo de prácticas Minerva Castillo, GRW, quien nos explica que tuvieron que cerrar su oficina de Oslo, donde vendían uno de sus proyectos brasileños, "porque un noruego hizo una barbaridad en Natal y se montó tal escándalo que cundió la desconfianza y ya no se vendía nada en Brasil", comenta. Y es que las malas prácticas no sólo llevan el sello español.

Falta de liquidez
La falta de liquidez también ha tenido mucho que ver con la paralización del mercado inmobiliario de segunda residencia. "La contracción del crédito y el estallido de la burbuja inmobiliaria española han hecho desaparecer al inversor internacional", afirma Canteras, de HVS. "La gente ahora no compra, está en estado de shock", añade el director comercial de Casa Azahar.

Es por eso que son muchos los que sobrevuelan el mercado inmobiliario brasileño en busca de un 'chollo'. Hay quien incluso se ha hecho fuerte en este país, como Enrique Bañuelos, ex presidente de Astroc, al que los brasileños han bautizado como "el Donald Trump español". Y es que, a través de su sociedad Veremonte, ha comprado varias empresas locales con problemas y las ha fusionado para dar lugar a la compañía Agre Empreendimentos Inmobiliarios, que, según sus datos, será la tercera del sector en el país sudamericano. Según Canteras, que tiene por clientes a dos de las empresas adquiridas por Bañuelos, éstas "están muy satisfechas con él. Su inversión les ha posibilitado la supervivencia".

Los expertos como Antonio Montes insisten: "Brasil sigue siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria". Sólo hay que saber "dónde y con quién se invierte". Por eso, a los inversores particulares les recomienda que se asesoren e informen bien antes de entregar su dinero; y a los promotores les aconseja que apuesten por el mercado local, ése que busca su primera casa en propiedad; o por las oficinas —"muchas empresas se están estableciendo en el país, y necesitarán dónde instalarse", explica—. El consejo de Diogo Canteras, es "comprar hoteles que ya están operativos, para reformarlos y reposicionarlos en el mercado". Nos asegura que a algunos de los inversores que conoce les "está dando muy buenos resultados".

La cenicienta que todos los empresarios quieren poseer
Brasil ha pasado de ser una cenicienta que no pinchaba ni cortaba nada en el panorama internacional, a ser la novia con la que todos desean desposarse. En lo político, Sudamérica entera mira a Lula como el ejemplo a seguir. Es la novena economía del mundo, por delante de España, pero su potencial de crecimiento puede ayudarla a escalar a la quinta o sexta posición en una década. La próxima organización del Mundial de Fútbol de 2014, y de los Juegos Olímpicos de 2016 en Río pueden contribuir a ello.

Por eso las compañías de todo el mundo pujan por poner una pica en esta tierra que hasta hace unos años la mayoría relacionábamos con samba, carnaval, explosivas mujeres y juerga sin fin.

El empuje de Lula
"Estamos cansados de ser una potencia emergente", dijo el presidente brasileño, Lula da Silva cuando fue elegido para su segundo y último mandato. Y está consiguiendo alejarse de ese calificativo. Junto a Rusia, India y China (países BRIC), ha conseguido 'enterrar' al G-8 y darle protagonismo al G-20. El Fondo Monetario Internacional (FMI) cree que Brasil está preparado para liderar la recuperación latinoamericana, y ha elevado la previsión de crecimiento de su economía del 2,5% hasta el 3,5% en 2010 —y eso mientras medio mundo intenta salir de la crisis como puede—.

Además, Brasil ha entrado en el grupo de países más solventes del planeta. Al menos a este rango lo han elevado los grandes 'sabios' de las finanzas —Standard & Poor's, Moody's y Fitch—, que aconsejan invertir en él. Muchas compañías españolas ya lo han hecho. Durante el boom inmobiliario, decenas de promotoras llegaron al país carioca en busca de terrenos vírgenes donde colocar el excedente procedente del ladrillo español, pero también hay empresas de todo tipo con intereses en la zona. Telefónica, Endesa, Santander, OHL, Acciona, Prosegur, Amper, o Repsol son algunas de las compañías nacionales que cuentan con una plataforma en el país latinoamericano, y otras podrían estar planteándose crear una a la vista de los últimos acontecimientos.

El tirón de los JJOO
Y es que la victoria de la candidatura de Río 2016 sobre la de Madrid fue un duro golpe para los políticos involucrados —en especial para Gallardón—, y para los ciudadanos ilusionados con la idea de albergar unos Juegos Olímpicos en la capital de España, pero puede significar un importante estímulo para las empresas españolas que ya están allí.

Los analistas calculan que los JJOO inyectarán unos 35.000 millones en la economía brasileña, que espera recibir más de dos millones de visitantes gracias al evento. Un evento que requerirá la construcción de las sedes, pero también inversiones en seguridad, telecomunicaciones y carreteras.

Según el Comité Olímpico Internacional (COI), las inversiones en telecomunicaciones que realizará Brasil alcanzarán los 58.000 millones de euros, en un mercado dominado por Telefónica. De momento, para la operadora que preside César Alierta el brasileño es su segundo mercado, con más de once millones de clientes en telefonía fija y casi cuatro millones en banda ancha. Hasta junio, el negocio había crecido un 4,7%, y en 2008 le aportó más de 8.600 millones de euros (casi un 15% de su facturación total). Sólo el año pasado, el grupo invirtió en el país 1.614 millones.

Grupos constructores como OHL y Acciona también se beneficiarán del crecimiento brasileño. Ambos cuentan con contratos para gestionar cientos de kilómetros de carreteras en este extenso país, que aún tiene muchas infraestructuras que modernizar, y que debe levantar las instalaciones deportivas necesarias para acoger unas olimpiadas.

Precisamente los JJOO también van a proporcionar más trabajo a Prosegur, que el ejercicio pasado facturó 350 millones de euros en este país, que se ha convertido en el segundo mercado de esta empresa española de seguridad. A lo largo de este año, la firma ha adquirido dos compañías brasileñas ligadas al sector de la vigilancia (Norsegel y Centuria), así como una tercera perteneciente al ámbito de la tecnología (Setha). Ante la perspectiva de los dos eventos deportivos mundiales que se avecinan, donde la seguridad será primordial, Prosegur se frota las manos. Lo mismo hace Amper, encargada de la mejora y ampliación del suburbano de Río de Janeiro, que ahora tendrá más trabajo.

El "pelotazo"
Pero si hay alguien que ha encontrado un 'chollo' en Brasil ese es Emilio Botín. El presidente del Santander ha conseguido hoy mismo unas plusvalías de 1.430 millones de euros con la colocación en Bolsa de la filial brasileña del banco. Además, esta operación convertirá al Santander en el tercer banco cotizado de Sao Paulo y uno de los 30 mayores del mundo por valor bursátil. Botín ha conseguido su objetivo y podrá financiar la apertura de 600 oficinas en el país en los próximos cuatro años y habilitar 18.000 nuevos cajeros automáticos.

Hasta ahora, Brasil aportaba el 18% del beneficio total de la firma, pero esta cifra se incrementará gracias a esta operación. "La estrategia del Santander es de genios", sentencia Diogo Canteras, director general de la consultora local HVS. En su opinión, Botín ha sido el único que "se ha dado cuenta de la oportunidad que supone dar crédito a empresas y particulares en un país donde la banca local no está acostumbrada a ello".

Y es que, ya sea para comprar una casa, un hotel, o una compañía, en Brasil tienes que ir con el dinero por delante y conseguir financiación de la banca local es un imposible, nos comenta este experto. Su previsión: que el Santander "se va a hacer de oro con esta jugada".

Tampoco son malos los presagios para Repsol. La petrolera que preside Antonio Brufau ha convertido la costa brasileña en su gran foco de negocio para los próximos años gracias al descubrimiento de una gran bolsa de materia prima en sus aguas. De Guará podrá extraer entre 1.100 y 2.000 millones de barriles de crudo ligero y gas natural —el equivalente al consumo de ambos productos en toda España en un plazo de dos a cuatro años—.

Iberia, por su parte, también intentará sacar tajada de la popularidad de Brasil aprovechando la plataforma existente, que podría ampliarse con la llegada de los turistas en un país donde los próximos eventos deportivos y el carnaval moverán a millones de visitantes.

De momento, el país de Lula aglutina el 33% de toda la inversión española en América Latina, mientras que más del 22% de nuestras importaciones y alrededor del 20% de nuestras exportaciones a esta región tienen por destino Brasil. Y a la vista de las previsiones, estas cifras irán en aumento...

Bañuelos resucita en Brasil como "el Donald Trump español"
Enrique Bañuelos, paradigma del auge y pinchazo de la burbuja inmobiliaria española, renace de sus cenizas cual ave Fénix. Pero lo hace muy lejos de tierras españolas: Brasil es ahora su centro de operaciones. Allí ha montado una nueva sociedad, Veremonte, a través de la cual ya se ha hecho con dos compañías locales dedicadas al negocio del ladrillo. La prensa brasileña le ha bautizado como "el Donald Trump español", aunque también se le conoce como "el rey del ladrillo". Un rey que parece haberse cansado de un retiro que ya duraba dos años y ha decidido retornar a sus 'días de vino y rosas' por la puerta grande.

La vuelta al ruedo
Su vuelta a los 'ruedos empresariales' sólo ha sido empañada por una acusación que finalmente ha sido archivada. En febrero, la Fiscalía Anticorrupción española le hacía salir de su retiro 'monacal' —autoimpuesto desde la debacle de Astroc, allá por 2007— con una acusación de presunto delito de uso de información privilegiada por comprar acciones de Fadesa días antes de que Martinsa lanzase su opa. Hasta entonces, se había mantenido 'missing', aunque mucho se había rumoreado sobre su paradero.

Seguramente ésta no era la noticia que Bañuelos esperaba para retornar a la vida pública, pero el rostro del que fuera la personificación del pelotazo inmobiliario español volvía a llenar las páginas de todos los periódicos del país con ella. No obstante, entre una cosa y otra, aparecieron otros titulares, con él como protagonista, que le interesaban mucho más. Eran esos que volvían a colocarle en el 'candelero' empresarial, aprovechando la presentación en sociedad de su nuevo proyecto en tierras brasileñas. Allí ha comprado en los últimos meses la inmobiliaria Abyara y la constructora Klabin Segall, posicionándose en los dos grandes mercados locales: Sao Paulo y Río de Janeiro.

Tanto es así que el prestigioso diario económico brasileño "Valor" describe las operaciones como "la jugada más osada del mercado inmobiliario" local. Y eso pese a las advertencias de la prensa carioca a los empresarios sobre la posibilidad de que "el español traiga consigo el efecto que en España terminó con la llamada 'caída del ladrillo'".

El secreto de su éxito
¿Cómo lo ha hecho? La mayoría creía que la debacle bursátil de Astroc no sólo le había desbancado de su título de "tercer hombre más rico de España", sino que le había dejado 'sin blanca'. Sin embargo, y pese a todo, Enrique Bañuelos, a sus 43 años, sigue escribiendo su nombre con las letras de oro de Forbes, pues es uno de los doce españoles que sobrevive a la crisis dentro de este famoso ranking, para el que es necesario contar con un mínimo de 1.000 millones de dólares, justo la cantidad que parece guardar la caja fuerte de este empresario.

Bañuelos ha sabido guardar para cuando llegasen las 'vacas flacas' y, como ya hiciera en sus comienzos en España, se ha rodeado de los contactos adecuados, ha encandilado a sus anfitriones con su sonrisa y su discurso, y les ha deslumbrado con un jet privado que, dicen, tiene hasta detector de misiles. "Tiene poca credibilidad, pero seduce a muchas compañías que están prácticamente sin salida y les ofrece una promesa de salvación", ha comentado algún empresario del sector a medios locales.

Hay quien dice que ha visto a Bañuelos paseando por los mejores salones de Río y Sao Paulo, de la mano de Israel Klabin, el octogenario patriarca de una de las más aristocráticas y adineradas familias brasileñas. Allí contactaba con empresarios interesados en vender sus compañías prácticamente a precio de saldo porque estaban aquejados por las deudas.

Como contrapartida, las empresas cuentan con importantes bolsas de suelo o con participaciones en distintos proyectos inmobiliarios. Y es que a Bañuelos no se le ha escapado el potencial de crecimiento del sector en Brasil, un país que tiene un déficit millonario de nuevas viviendas, donde "el precio de las casas crece a un ritmo del 15% anual", y en el que el mercado inmobiliario tiene todo el apoyo del presidente Lula da Silva, explica el experto inmobiliario Luis Pisano.

Hasta el momento, el nombre de Bañuelos sólo aparece en los titulares de prensa, pero no ha querido asumir el poder ejecutivo de las firmas adquiridas. En una de ellas mantiene al equipo existente, y en la otra ha colocado a un empresario local. ¿Habrá escarmentado de su experiencia al frente de Astroc o ésta es sólo una triquiñuela pasajera?

La 'Cenicienta' del ladrillo
Y es que a este empresario valenciano siempre le ha gustado figurar. Surgió prácticamente de la nada. Con rapidez y sorpresa emergió en el sector inmobiliario valenciano a finales del siglo XX, creando la sociedad Terra Canet, origen de la inmobiliaria Astroc (actual Afirma). Aprovechando unas leyes urbanísticas valencianas ya derogadas, y con buenos contactos políticos, alcanzó el éxito con un modelo de negocio de compra de suelo rústico, tramitación urbanística y venta posterior del activo con fuertes plusvalías. Y se hizo rico.

Pero pronto la Comunidad Valenciana se le quedó pequeña, y Bañuelos decidió probar suerte en el mercado bursátil. Su debut en el parqué madrileño en mayo de 2006 fue de 'escándalo', convirtiendo al joven empresario en "la sensación empresarial". Raro era el día en el que él o su compañía no inundaban las páginas de los periódicos, ya fuera por las subidas estratosféricas del valor en Bolsa, por su incursión en Banco Sabadell como primer accionista individual, o por la presentación en la sociedad neoyorquina de la Fundación Astroc en pleno Central Park, con paella para 20.000 invitados incluida.

Había pasado de ser un simple vendedor de miel sin estudios a erigirse en el 'rey del ladrillo', el 'alma de las fiestas', llegando a codearse con la crème de la crème política y empresarial, y pasando a formar parte de los ricos con mayúsculas, esos que sólo aparecen en la lista de Forbes. Comía en los mejores restaurantes, viajaba en avión privado, e incluso fue elegido para formar parte del pequeño grupo de empresarios que acompañaron al Príncipe Felipe en su visita a la Casa Blanca cuando aún la ocupaba George Bush.

Sin embargo, en febrero de 2007 comenzó la pesadilla. La debacle bursátil de Astroc marcó el principio del fin de Bañuelos. En apenas dos meses, la inmobiliaria se hundió en Bolsa. El sueño quedaba reducido a pedazos y él, condenado al olvido. En julio de 2007 abandonaba la presidencia de la inmobiliaria, aunque todavía sigue vinculado a ella con el 16,5% del capital.

Entonces decía, a quien quisiera escucharle: "Seguiré trabajando, que es lo que he hecho toda mi vida". Los que le conocen, aseguran que no se parará aquí, e intentará formar un gran holding constructor brasileño controlado por él mismo. Se marchó de España con el rabo entre las piernas, pero regresa a los 'ruedos' por la puerta grande.

(Accion por un turismo responsable, novembro de 2009)